보금자리론 어떻게 신청하는게 유리할까?

보금자리론이란?

보금자리론은 한국주택금융공사에서 운영하는 대출 상품이며, 시중은행의 주택담보대출보다 이자가 저렴한 편이어서 주택을 구입하려는 분들께 많은 관심을 받고 있습니다.

보금자리론 자격요건

1. 대한민국 국적을 가진 만 18세 이상 성인

2. 무주택자 또는 1주택자

 

무주택자 조건은 배우자 포함이고, 1주택자는 기존주택 처분 조건으로 일시적인 2주택이 허용됩니다.
2주택자는 투기과열 지역의 경우 1년, 기타 지역의 경우 2년 안에 처분해야 합니다.

3. 소득제한
서민들을 위한 대출이라 고소득자는 애초에 자격이 안되고 연소득 7천만 원 이하인 경우에 가능합니다.
미혼의 경우 본인 소득만 해당되지만, 기혼인 경우 부부합산 소득이 기준이라 맞벌이하는 경우 조건이 안 될 수도 있습니다.

신혼부부인 경우, 부부합산 소득이 해당 소득제한을 넘는다면 혼인신고하기 전에, 한 사람의 명의로 주택 매입 및 대출 실행을 하는 방법도 고려해볼 수 있을 것 같습니다. 소득제한은 대출이 실행된 이후로는 충족 여부를 확인하지 않기 때문에 대출이 된 이후에는 혼인신고를 해도 무방합니다.

 

대출금리

금리는 3%대인데 대출실행일부터 만기까지 고정금리로 적용되고, 대출실행일, 그리고 대출기간에 따라 달라집니다.

우대금리가 적용받을 수 있는 조건이 있는데요. 자세한 내용은 아래 표를 참고해주세요.

복음자리론 우대금리조건

이 중에서 안심주머니 앱 쿠폰의 경우, 모바일 앱에서 쿠폰을 발급하기만 하면 누구나 쉽게 적용받을 수 있기 때문에, 꼭 받으시기 바랍니다.

 

대상 주택

아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 구입 시 대출 가능하고 주거용 오피스텔, 근린생활시설 불가합니다.

 

대출승인일 기준 매매가, KB시세, 감정평가액 모두, 6억 이하여야 하고, 어느 하나라도 초과하면 안 됩니다.
조정 지역, 투기 지역, 투기과열 지역에 한해서는 LTV 60%, DTI 50%로 조정됩니다.

 

LTV, DTI란?

LTV는 주택담보가치에 따른 대출 비율을 말합니다. 쉽게 말해, 주택 가격의 몇 % 까지 주택담보대출을 받을 수 있냐는 것인데요.

예를 들어, 주택 가격이 6억이고 LTV가 70%라면, 최대 4억 2천만 원까지 주택담보대출을 받을 수 있다는 것입니다.

DTI는 연소득에서 매년 갚아야 하는 원리금의 비율입니다. 여기서 원리금은 주택담보대출 원리금과 신용대출 등 가지고 있는 모든 대출의 이자를 포함합니다.

예를 들어, 연소득이 4천만 원인데 DTI가 50%라면,  매년 갚고 있는 모든 대출의 원리금이 2천만 원이라는 것입니다.

대출한도

최대 3억 6천만 원까지 가능하고 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 4억 원까지 한도가 늘어납니다. 한도는 말 그대로 최대로 빌릴 수 있는 한도이고,  LTV와 DTI에 따라서 빌릴 수 있는 금액이 산정됩니다.

 

예를 들어, 조정 지역에 있는 5억짜리 주택을 구매한다면, LTV가 60%이기 때문에, 최대 3억 원까지 대출이 가능하고
비조정지역인 경우 LTV가 70%이기 때문에 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있습니다.

대출 기간

10년, 15년, 20년, 30년, 40년 중 선택할 수 있습니다.

 

대출기간을 설정할 때 주의할 점이 있습니다. 대출 기간에 따라 DTI가 달라질 수 있기 때문에 DTI 제한에 걸리지 않으려면 본인 연소득에 맞게 상환기간을 설정해야 합니다.

예를 들어, 보금자리론 금리가 4%이고 연소득 3,500만 원인 사람이 3억 원을 20년 상환으로 할 경우, DTI가 62.33%에 걸려서 대출이 승인되지 않습니다.

하지만 30년 상환으로 하면 DTI가 49.11%로 3억원을 대출할 수 있습니다. 때문에 상환기간을 고려하실 때, 일단 최대한 긴 기간을 잡는 게 좋습니다.

DTI도 고려해야 하지만, 경제적 관점에서 보더라도, 시간이 지날수록 현금의 가치는 점점 떨어지기 때문에 천천히 갚는 게 유리한 점이 많습니다. 물론 심리적으로 부담을 느낄 수는 있겠지만요.

 

상환 방식 

 

보금자리론은 거치기간을 따로 두지 않고 바로 상환하도록 되어 있습니다. 상환 방식은 원리금 균등 분할상환, 원금 균등 분할상환, 체증식 분할상환이 있는데요.

 

원리금 균등 상환은 매달 원금과 이자의 총합을 똑같은 금액으로 맞춰서 갚는 방식입니다. 만기까지 계속 동일한 금액을 납부하게 돼 자금계획을 세울 때 편리합니다.

원금 균등 상환은 이자를 제외한 원금을 기준으로 매달 동일하게 상환하는 방식입니다. 시간이 지날수록 원금 총액이 줄어드니 이자도 줄어들어 상환금액이 점점 줄어듭니다. 이 방식은 초반에는 원금이 크기 때문에 이자도 크고 상환하는 금액이 부담될 수 있습니다. 대신 상환기간 동안 갚아야 하는 이자 총액은 제일 적은 상환 방식입니다.

체증식 상환은 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고, 회차가 지날수록 원금과 이자 모두 늘어나는 방식입니다. 현재 소득은 적지만 미래에 소득이 늘어날 거라고 예상된다면 초기 부담이 적은 체증식 상황 방법을 선택하는 것도 좋습니다.

이자 총합은 원금 균등 < 원리금 균등 < 체증식 순입니다.  본인의 상황에 맞게 적절한 상환 방식을 선택하시면 됩니다.

 

 

전입 조건

보금자리론에는 전입 조건이 있습니다. 보금자리론을 통해 주택을 구입하면, 대출 실행일부터 3개월 이내로 전입을 완료해야 합니다. 또한, 전입일부터 1년간 전입 상태를 유지해야 합니다.

대출 실행일

대출 실행은 대출 신청 완료 후, 최대 70일까지 소요될 수 있습니다. 대출 신청부터 대출 승인까지 최대 40일이 걸리고, 대출 승인부터 대출 실행까지도 최대 30일이 걸리기 때문인데요.

대출을 신청한다고, 바로 대출이 실행되는 것이 아니기 때문에, 대출이 실행되는 것까지 고려하여 미리 신청하는 게 좋습니다.

좀 더 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지( https://www.hf.go.kr )에서 예상 대출조회를 들어가면, 대출 시뮬레이션을 해볼 수 있으니, 시뮬레이션을 해보시고, 신청하시면 됩니다.

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